【至忠論經(jīng)濟】蔡志忠：放寬按揭是好事 樓價仍貴不減辣？
專欄：華聲報道
發(fā)布日期：2023-07-12
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會常務(wù)副主任、香港福建社團聯(lián)會副主席、中國和平統(tǒng)一促進會香港總會常務(wù)副會長
日前金管局宣布放寬首次置業(yè)人士的按揭成數(shù)，讓1500萬以內(nèi)物業(yè)可借7成按揭，同時也讓商業(yè)物業(yè)的借貸從5成放寬到6成。這是非常好的決定，對岌岌可危的物業(yè)市場起了支撐作用。香港樓市是經(jīng)濟重要一環(huán)，讓樓價一步一步下跌，勝于斷崖式下墜，這樣才不會嚴(yán)重影響金融體系。
財政司司長陳茂波重申無意對樓市減辣，理由是香港樓價仍然昂貴，年輕人仍然負(fù)擔(dān)不起，這句話可圈可點，意即要等到年輕人認(rèn)為樓價便宜時才會減辣。同樣的語言財爺不止說一次了，驟眼看表現(xiàn)出關(guān)懷青年置業(yè)的一面，社會大眾很是受落，實際上樓價便宜是否就能夠幫助年輕人買樓呢？
其實不然，當(dāng)香港樓價便宜的時候，便是經(jīng)濟嚴(yán)重低迷之時，就像03年沙士期間或08年金融海嘯時期，當(dāng)年樓價暴跌，但是沒有年輕人買樓，原因是他們不是害怕樓價再跌不敢入市，便是因為失了業(yè)沒有能力買樓。因此如果你問我什么時候是最佳置業(yè)時機，我寧愿選擇在經(jīng)濟好時，市民的收入增加，樓價既平穩(wěn)，樓市交投又正常的情況下入市，而不是總希望要在樓價「大冧」之時「執(zhí)平貨」。
銀行不斷「Call Loan」 盼續(xù)「還息不還本」
過去幾年香港經(jīng)濟不景，幸好港府指示金管局向銀行業(yè)界發(fā)出指引，容許供樓人士可以「還息不還本」，政策紓緩供樓人士財政上壓力，拯救了一班水深火熱的小企業(yè)。然而，利率持續(xù)攀升，營商環(huán)境有惡化跡象，目前商戶欠租情況仍然非常嚴(yán)重，無力繳交租金者比比皆是，加上較早之前的禁止追租條例，令部分公司累積了大量欠租，最后有些因「壓力爆煲」而結(jié)業(yè)，也有些趁機選擇將公司清盤，欠下大量租金以及員工薪資而逃之夭夭。
此外，中外企業(yè)縮小投資規(guī)模，不少外資甚至選擇撤離，引致商廈空置率為幾十年新高；加上住宅市場沽壓沉重，新盤帶頭減價，成交量創(chuàng)出近年新低。住宅及工商鋪業(yè)主均是中小企業(yè)一分子，銀行必將這些業(yè)主手上的物業(yè)作為抵押，才愿意貸款給他們做生意，因此無論是樓價下跌還是利率急升，都對中小企業(yè)帶來沉痛打擊。
如今各類物業(yè)價格下跌，銀行每年對這些企業(yè)的物業(yè)進行重估，還需要通過供樓壓力測試，變相進一步壓低按揭成數(shù)，如果不符合規(guī)定，就馬上進行追加還款（俗稱Call Loan)，使這些中小企業(yè)叫苦連天，他們財政壓力大到快要「爆煲」。
另一方面，致命的利率不斷上調(diào)，企業(yè)貸款利息由疫情前約1.5厘至2厘水平，增加兩至三倍到目前高達(dá)6厘至7厘水平，企業(yè)內(nèi)部供樓負(fù)擔(dān)大增，日常營運壓力已到達(dá)臨界點。聽聞銀行將于短期內(nèi)停止「還息不還本」，這有可能導(dǎo)致業(yè)主出現(xiàn)斷供潮。
故此，金管局有必要指示銀行再延長「還息不還本」政策至少半年，以協(xié)助有需要的業(yè)主或中小企業(yè)，別讓他們的資金鏈斷裂，幫助企業(yè)渡過難關(guān)，使打工仔不用失業(yè)，這是香港社會的呼吁和期盼！
