【志忠論經(jīng)濟】蔡志忠：總書記會見企業(yè)家 股市樓市看到曙光
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2025-02-24
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蔡志忠-香港福建社團聯(lián)會永遠名譽主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進會香港總會常務(wù)副會長、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會榮譽會長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會主任
踏入2025年農(nóng)歷新年之后，香港股市可謂牛氣沖天，恒生指數(shù)簡直如入無人之境，短短時間狂升4千點，升幅等于2成多3成。坦白說，筆者也從中獲利不少，甚么原因使股市大幅上揚，我已經(jīng)講了很多次，相信有留意本欄文章的讀者，一定非常清楚，甚至可能也從中有所斬獲。筆者并非股票專家，甚少評論股市，只是國家一系列龐大的救市措施，關(guān)乎樓市股市等等的經(jīng)濟發(fā)展，國內(nèi)A股上升必定帶動香港H股上漲，這個邏輯其實簡單易懂，本人一早已提醒大家，并非馬后炮。
股市略有收獲 樓市看法正面
直到今天，許多香港樓市專家仍然認爲國內(nèi)發(fā)巨額國債與香港無關(guān)，無助香港樓市股市，堅持看淡樓市前景，預(yù)測今年樓價下跌5%至10%。而這種觀點仍然是坊間主流意見，更甚的是，還有一些網(wǎng)上出位言論預(yù)言香港樓價暴跌7成，又引來衆(zhòng)多網(wǎng)友熱烈支持，不知道這些網(wǎng)紅和網(wǎng)友目前處于甚么狀態(tài)，如果生活和工作不如意而對現(xiàn)實產(chǎn)生不滿，筆者是可以理解并寄予同情，也只能默默地為他們祈禱。
很多讀者想了解筆者目前的投資態(tài)度，不瞞你說，去年底筆者已作出相應(yīng)的投資行動，樓市股市都已經(jīng)開始買進，而所買股票雖然已經(jīng)有不少升幅，但仍然處于值博率高的狀態(tài)，暫時不會沽貨離場。大家可以不認同我這個好友，但我認為股市還有漫長的道路才會見頂。不信？年底便可再見真章。至于我們的主題樓市前景又如何？這個話題的爭議性最大，筆者認為今年樓市能夠止跌回穩(wěn)，假設(shè)市場也有衆(zhòng)多看淡觀點，大家不妨從幾個利好和利淡因素來討論。
下跌仍是主流意見 利好因素共同分享
首先，看淡樓市的人認為未來房屋供應(yīng)太多，市場買家承接乏力，又提到港府錯過了幾年前全面為“樓市撤辣”的時機，去年初才撤辣為時已晚；筆者認為今年新樓供應(yīng)的確很充裕，不過由于地產(chǎn)商采取薄利多銷策略，庫存的消化速度也會很積極，因為外來的資金越來越龐大，預(yù)計今年新樓盤可以賣掉18,000伙左右，到了年底具實力的地產(chǎn)商會開始惜售，訂價就會略為提高。
其次，根據(jù)報導(dǎo)香港11家中小型地產(chǎn)商之中，有8家負債比率高達81%，市場憂慮這些地產(chǎn)商因財困而大幅“劈價”賣樓，令樓價進一步下挫；筆者認為地產(chǎn)商財困與樓價下跌并不一定成正比，就像國內(nèi)民營房地產(chǎn)商一樣，他們的處境更為惡劣，10家公司有9家負債比率高達100%或以上，有的甚至已將地產(chǎn)項目停工停產(chǎn)。但目前內(nèi)地各大城市的房價卻已經(jīng)止跌回穩(wěn)，就如南方城市廣州，其每個月新盤的成交量等于香港的4至5倍，樓房受到民眾熱烈追捧。
第三，也說說股市與樓市關(guān)系。淡友覺得國內(nèi)“放水”和股市上漲，與香港樓市無關(guān)，反而地緣政治因素和經(jīng)濟持續(xù)疲弱，使香港樓價繼續(xù)插水；筆者的看法是股市與樓市某種程度上是“孖公仔”，只是股市比較敏感，通常實時會有反應(yīng)。而號稱不動產(chǎn)的樓市反應(yīng)比較慢，一般是等股市上升之后再輪到樓市，原因很簡單，股市上升市場資金比較寬松，便會有部分熱錢流入樓市，對樓市當(dāng)然利多于弊。
第四，是利率高企的問題。這個是壓在商業(yè)樓宇身上的最后一根稻草，如果利率沒有下降，對商業(yè)物業(yè)市場造成的沖擊是非常嚴重的。由于商業(yè)貸款利率比住宅高出2厘，這個市場的某些客戶面對前所未有的還款壓力；不過，筆者的看法并沒有那么悲觀，住宅的利息只維持在3厘多一點，今年還會有至少兩次減息機會，這個市場沒有問題。至于商業(yè)方面，只要守住陣地，未來的日子，利率同樣會大幅下調(diào)，下半年會看到曙光，這個是筆者與坊間不同的看法。
最后，筆者想說的是，世界在改變，經(jīng)濟在循環(huán)，特朗普上場，并沒有我們想象中那么差。DeepSeek的出現(xiàn)，改變了人工智能（AI）的世界觀，東方大國有許多尖端科技不容小覷；蘋果選擇與阿里合作，代表中國龐大市場的吸引力，中美雙方本來就我中有你，你中有我，真誠合作才是人類文明的進步；國家前所未有的10萬億元人民幣國債，穩(wěn)住了樓市更撐起了股市，仍然在初步發(fā)酵之中，真正的威力還會進一步展現(xiàn)岀來；習(xí)近平總書記親自會見民營企業(yè)家，并叮囑他們要努力經(jīng)營，不負歷史使命，貢獻國家貢獻人民，帶出來的訊息是國家將大力支持民營企業(yè)未來的發(fā)展，從中亦代表歡迎全球投資者進一步拓展中國市場。
