【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：負(fù)資產(chǎn)創(chuàng)近年新高 為何樓市沒有大跌？
專欄：金融
發(fā)布日期：2025-05-06
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蔡志忠-香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長
香港金管局前日（30日）公布了直至2025年第一季末，住宅按揭貸款負(fù)資產(chǎn)的最新調(diào)查結(jié)果。負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款最新宗數(shù)為40,741宗，比起2024年第四季末的38,389宗，上升了2,352宗，等于6.13%，也較去年第三季的40,713宗略多，屬于“沙士”時(shí)期2003年第四季之后新高，也創(chuàng)了近22年新高水平。于是一衆(zhòng)看淡后市的評論者又開始唱跌樓市，認(rèn)為樓價(jià)今年將再下跌1成，而負(fù)資產(chǎn)數(shù)字可見80,000宗。
負(fù)資產(chǎn)已不少 銀主盤卻不多
筆者不知道8萬個(gè)負(fù)資產(chǎn)是如何計(jì)算出來的，如果是以下跌幅度來計(jì)算引起的負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)，或許有一些理據(jù)。不過，評論者估計(jì)今年樓價(jià)再跌1成，便可產(chǎn)生8萬宗負(fù)資產(chǎn)是比較夸大。我們來找找真實(shí)的數(shù)字吧，根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署最新資料，2025年3月私樓售價(jià)指數(shù)報(bào)284.2點(diǎn)，較2025年2月份285.6點(diǎn)，按月跌約0.49%，連跌4個(gè)月，創(chuàng)逾8年半新低。若與2021年9月的歷史高位398.1點(diǎn)比較，樓價(jià)至今累跌達(dá)28.61%。單計(jì)今年首季樓價(jià)累跌約1.7%。數(shù)字告訴大家真相，過去幾年樓價(jià)從高位下跌近3成，產(chǎn)生的負(fù)資產(chǎn)為4萬宗左右，等于說樓價(jià)每跌1成，負(fù)資產(chǎn)就多1.3萬宗左右，何來會變成8萬宗？
今天，網(wǎng)絡(luò)上到處充滿非理性唱跌樓市的聲音，作為專業(yè)的評論者，需要保持冷靜思維，分析要忠于事實(shí)，千萬別為搏取眼球，總是“語不驚人勢不休”！統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年首季樓價(jià)累跌1.7%，筆者預(yù)測全年或者會下跌5%左右，負(fù)資產(chǎn)到達(dá)4.5萬宗將會見頂。坦白說，當(dāng)年1997年至2003年時(shí)期，樓價(jià)從高位下跌了近70%，負(fù)資產(chǎn)高達(dá)10.6萬宗，當(dāng)時(shí)主要是因?yàn)闃I(yè)主向銀行借貸過度，不少人的按揭貸款高達(dá)7到8成；如今銀行嚴(yán)守貸款準(zhǔn)則，樓宇按揭成數(shù)比較低，通常在5成左右，而且很多人已經(jīng)供滿樓。根據(jù)金管局資料，直至2025年第一季末，負(fù)資產(chǎn)住宅按揭金額只是2,059億港元，拖欠三個(gè)月以上的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款比率為0.17%，仍維持于低水平，樓市明顯也處于健康水平。
利率是左右樓價(jià)走勢的重要因素
大家對后市不必太擔(dān)心，與1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)期不一樣，今天這些負(fù)資產(chǎn)個(gè)案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的貸款，這類貸款的按揭成數(shù)一般較高，因此容易出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)情況。不過，這些銀行職員入息比較穩(wěn)定，所買物業(yè)大多數(shù)是自住用途，一時(shí)的負(fù)資產(chǎn)并不會影響他們供樓，而物業(yè)淪爲(wèi)銀主盤的機(jī)會不大，這也解釋了為何負(fù)資產(chǎn)已不少，銀主盤卻不多的原因。盡管美國挑起貿(mào)易戰(zhàn)和關(guān)稅戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)前景不明朗，難免也影響樓市發(fā)展，但是香港樓價(jià)仍然沒有暴跌，這一點(diǎn)必定讓淡友們很失望。
左右樓市走勢最關(guān)鍵的因素是甚么？是利率的升與跌。全球各地都處于低息環(huán)境，唯美國仍然維持強(qiáng)美元政策，坦白講，對美國自身亦是有利有弊，高息環(huán)境對負(fù)債比重大的重資產(chǎn)及傳統(tǒng)行業(yè)沖擊很大，亦窒礙中小企業(yè)發(fā)展空間，引致基層民眾生活困難，美國社會貧富懸殊情況愈來愈嚴(yán)重。美國總統(tǒng)特朗普上任一百天，違背全球一體化發(fā)展模式，不斷強(qiáng)調(diào)美國優(yōu)先，并對全球發(fā)起貿(mào)易戰(zhàn)和關(guān)稅戰(zhàn)，這種行徑使其在國際上的信用大打折扣，相信美債會被進(jìn)一步拋售，從而動搖美元霸權(quán)地位。在今年下半年，預(yù)期美元將減息兩次，如果美國經(jīng)濟(jì)受創(chuàng)，不排除加快減息步伐，甚至重推量化寬松政策，屆時(shí)港元利率也將隨之大幅下降，香港樓市便可止跌回穩(wěn)。
