【致忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：東邊日出西邊雨 物業(yè)市場(chǎng)起風(fēng)云
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2025-06-23
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蔡志忠-香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)
筆者是資深投資者，也是樓市和經(jīng)濟(jì)的專欄作者。個(gè)人投資的范疇不僅是地產(chǎn)，也包括金融股市和其他不同的行業(yè)，近來也開始研究投資人工智能（AI）產(chǎn)業(yè)。筆者雖然年紀(jì)不小，也要“活到老學(xué)到老”，長(zhǎng)期懷著謙卑的態(tài)度，虛心學(xué)習(xí)更多新的事物。慶幸的是，在幾十年的投資生涯中，本人曾經(jīng)投資幾百個(gè)工商鋪物業(yè)，從來沒有一個(gè)是輸?shù)?，有人肯定?huì)質(zhì)疑，難道跌市也能賺錢嗎？不瞞你說，跌市賺錢真的經(jīng)常有，這就是商鋪市場(chǎng)的奧妙之處；至于投資其他產(chǎn)業(yè)，筆者就不敢認(rèn)專家，還要更努力認(rèn)真學(xué)習(xí)，畢竟投資市場(chǎng)瞬息萬變，稍有不慎便損失慘重。
筆者寫文章已經(jīng)20年，所有文章都是自己親自撰寫，從不假手于人，無論多么勞累和繁忙，也堅(jiān)持自己寫。因?yàn)檫@么多年以來，讀者已習(xí)慣本人的筆風(fēng)，如果突然請(qǐng)“槍手”，大家可能會(huì)感到不習(xí)慣。感謝讀者多年來的錯(cuò)愛，筆者文章會(huì)堅(jiān)持講真話，以事實(shí)為依歸，不會(huì)胡亂“作故仔”，更不會(huì)借專欄攻擊他人。對(duì)于網(wǎng)上平臺(tái)網(wǎng)主以搏取流量來賺取生活費(fèi)，筆者可以理解。不過有個(gè)別網(wǎng)主刻意捏造事實(shí)，大肆唱衰香港經(jīng)濟(jì)，甚至指名道姓攻擊他人，這種無中生有的誹謗行為，給人造成極大的損失，相信會(huì)有人起訴相關(guān)平臺(tái)和網(wǎng)主，法律是公正的，胡作非為的人會(huì)得到應(yīng)有的懲罰。
攻擊誹謗須付出代價(jià)
講講香港真實(shí)的一面吧?！?/span>2025年世界競(jìng)爭(zhēng)力年報(bào)》評(píng)選香港為全球最具競(jìng)爭(zhēng)力的三大經(jīng)濟(jì)體之一，排名重返全球第三，非常值得慶賀。香港在“稅務(wù)政策”和“商業(yè)法規(guī)”排名全球第一；在“政府效率”和“營(yíng)商效率”上升至第二。值得一提的是“營(yíng)商效率”獲評(píng)為世界第二，反映商界領(lǐng)袖對(duì)香港競(jìng)爭(zhēng)力的正面看法。香港的優(yōu)勢(shì)還包括法治、法庭獨(dú)立審訊、簡(jiǎn)單稅制、低稅率、市場(chǎng)高效透明、金融系統(tǒng)穩(wěn)健、對(duì)標(biāo)國(guó)際最高水平的便利營(yíng)商環(huán)境，以及資金、信息、貨物及人員自由流動(dòng)等，獲得商界認(rèn)同。這些是世界競(jìng)爭(zhēng)力年報(bào)的評(píng)價(jià)，并非筆者在吹噓。
再說說世界紛亂的另一面吧。國(guó)際形勢(shì)持續(xù)動(dòng)蕩，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)、以巴沖突、以伊打仗，加上貿(mào)易戰(zhàn)、關(guān)稅戰(zhàn)等等，這一切仍然沒有停止。戰(zhàn)爭(zhēng)給人類帶來不少災(zāi)難，關(guān)稅戰(zhàn)也讓經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)許多不確定性。還好我們身處和平的東方國(guó)度，感恩生活在穩(wěn)定繁榮的先進(jìn)城市，正是東邊日出西邊雨，殘酷的戰(zhàn)爭(zhēng)離我們很遠(yuǎn)，加征關(guān)稅也沒有讓我們直接受損。因此，香港IPO市場(chǎng)異常蓬勃，集資金額位列全球第一，香港的國(guó)際金融中心地位得以鞏固提升。這邊廂環(huán)球資金持續(xù)涌入，振興了本港金融股市；另一邊廂銀行的存款充裕，又會(huì)不會(huì)讓部分資金流進(jìn)樓市？
拆息停留在1厘內(nèi) 資金將投進(jìn)樓市
香港目前的銀行同業(yè)拆息停留在1厘之內(nèi)，而港元定期存款利息也在1厘以下，相比兩三個(gè)月前急跌了三分之二，如果這個(gè)現(xiàn)象持續(xù)，大量的港元會(huì)另找其他投資，部分資金流進(jìn)樓市是很正常的。日前與香港主要銀行商業(yè)部主管和幾位經(jīng)理舉行飯局會(huì)議，談到近來銀行對(duì)地產(chǎn)客戶的按揭取態(tài)，原來他們不是在Call Loan，而是要Offer Loan放款，證明銀行資金充裕，借錢給客戶買樓還是比較穩(wěn)妥。
席間與幾位商界朋友談起樓市，原來他們都有投資物業(yè)，不過早幾年銀行不借錢，大家都是一次性付款（Full Pay)購(gòu)買。今天利率大幅下調(diào)，銀行主動(dòng)要求客戶借錢，源于早兩年掛著向客戶Call Loan，或者要求客戶轉(zhuǎn)賣物業(yè)還債給銀行，再加上大量外資流入本港，銀行普遍出現(xiàn)“水浸”現(xiàn)象。筆者相信，下半年是樓市在谷底徘徊及鞏固之時(shí)，市場(chǎng)的筍盤和銀主盤將會(huì)被消化吸收，利息如繼續(xù)低迷，資金就要尋找出路，加上銀行不是Call Loan而是Offer Loan，樓市肯定直接受惠。
筆者并非要刻意推動(dòng)讀者投資物業(yè)，但是如果屬于有自住需要，那么下半年一定是入市良機(jī)。連過去一直看淡樓市的摩根士丹尼也忽然轉(zhuǎn)軚，大摩分析師指出，本地樓價(jià)于5年前自高位回落30%，部分指標(biāo)指向或已見底。即使目前可能還處于早期階段，但看到了數(shù)個(gè)值得樂觀的理據(jù)，認(rèn)為香港樓市或?qū)⒂瓉?/span>4至5年的上升周期 。利好樓市的正面因素與筆者看法大致相同，主要有3點(diǎn)，包括取消雙倍印花稅、內(nèi)地買家涌入以及近期本港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）利率下調(diào)，改善了供樓負(fù)擔(dān)水平，從而釋放壓抑需求及投資需求。
